Er overtakelsesforretning riktig medisin på konfliktnivået i husleieforhold?
«Mangel» er et smertefullt begrep. Det er hverken gøy å motta det, eller å fremsette det. Ordet i seg selv vil kanskje for mange assosieres med konflikt og merarbeid. For oss som jobber med kontraktsretten, er ordet en tilbakevendende kilde til hodebry. Hvorfor er det slik?, spør Herman Sørensen Berg.
I norsk rett er det den som mener å ha et krav som må bevise kravets eksisens og omfang. I tvister om husleie og kontraktsretten for øvrig, vil det være en utfordring å bevise hva den beryktede «mangelen» går ut på, når den inntraff og hvem som er ansvarlig for å legge frem det nødvendige av dokumentasjon.
Problemet ligger i at det er vanskelig for mange å skille hva som har blitt påført i aktuelle leieperioden, og hvilke mangler som har eksistert før leieperioden startet.
Husleietvistutvalget rapporterte i 2019 at de tok inn om lag 1700 husleiesaker. Her i Jussformidlingen tar vi inn ca. 130 saker om husleierett til skriftlig behandling i løpet av ett år, og bistår ytterligere 974 med å besvare husleierettslige spørsmål over telefon. Statistikken viser stor pågang av slike saker. Erfaringsmessig opplever Jussformidlingen også at sakene ofte har et høyt konfliktnivå og at de er intrikate.
Men behøver det å være sånn?
Overtakelsesforretning
Begrepet «overtakelsesforretning» er ikke ukjent i det rettslige fagmiljøet. I bustadoppføringslova, som gjelder forbrukerentreprise, kan en av partene kreve overtakelsesforretning etter lovens § 15. Også ved salg av fast eiendom blir overtakelsesforretning brukt ofte, særlig ved salg av nyere boliger.
Bør en tilsvarende ordning lovfestes i husleieforhold?
Det er lett å se for seg at utleier og leietaker både ved innflytting og utflytting kan gå sammen og besiktige husrommet. På den måten kan også partene ta felles bilder forut og etter endt leieperiode. Et slikt felles bevisgrunnlag vil gjøre det enklere å bli enige om det foreligger mangler ved husrommet eller ikke.
Ved å innta et krav om overtakelsesforretning i husleieforhold ville partene i større grad være sikre på hva som kan, og ikke kan, gjøres til gjenstand for krav i fremtiden. Ordningen vil på den måten være tjenlig for både utleier og leietaker, samtidig som løsningen er rettsteknisk gunstig.
Behov for revidering
Lanseringen av adgangen til overtakelsesforretning i husleieforhold reiser en rekke oppfølgingsspørsmål. Det kan diskuteres opp og ned i mente om kravet skal være absolutt, hvem som eventuelt skal kunne kreve det, når overtakelsesforretningen må finne sted, potensielle unntak, muligheter for misbruk mv. Det er ikke enkelt å svare på alle disse spørsmålene, i hvert fall ikke i løpet av et beskjedent innlegg.
Jussformidlingen mener likevel det er gode grunner til å etablere en slik regel, og kaster i den sammenheng ballen videre til lovgiver.
Forbrukerrådet startet stafetten tidligere i år da de ga uttrykk for at husleieloven har behov for revidering. Jussformidlingen stiller seg bak et behov for revidering, og har troen på at muligheten til overtakelsesforretning er én løsning for å avbøte på de utallige mangelssakene i husleieforhold. Muligheten for overtakelsesforretning kan kanskje bidra til at ordet «mangel» blir mindre smertefullt.
