Fagartikkel: Utleiers tapsbegrensningsplikt

Av Peder Jøsendal, advokat i CMS Kluge Advokatfirma AS og saksbehandler i Jussformidlingen 2016-2017

Se for deg at en du kjenner leier en leilighet med en del skavanker, men ikke så mange at det gir grunnlag for å heve husleiekontrakten. Meldinger til utleier møtes med hissige svar om at manglene er forårsaket av leietakeren, at de er akseptert på visning eller dekket av et «som den er»-forbehold, eller med trusler om utkastelse. Leietakeren får til slutt nok og flytter ut på dagen, og slutter å betale leie.

Selv om mange utleiere er seriøse og profesjonelle, gjelder det ikke alle. Min erfaring som saksbehandler i Jussformidlingen var at mange studenter var utsatt for «nedre sjikt» av utleiere, og at denne typen situasjoner var ganske vanlig.

Det alvorlige for utleier i disse tilfellene er at leiebetalingen opphører. Men utleieren må vel finne noen andre som kan flytte inn, og det må vel også komme den utflyttede til gode?

I flere saker har imidlertid Husleietvistutvalget (HTU) kommet til at dersom leietaker flytter ut av leieobjektet i oppsigelsestiden, har utleier krav på betaling av husleie gjennom oppsigelsestiden uten at det skal gjøres fradrag for inntekter utleier kunne hatt ved gjenutleie så lenge oppsigelsestiden varer (HTU-2021-2466, HTU-2022-513 og HTU-2022-710). Begrunnelsen er at «tapsbegrensningsplikten er forbeholdt erstatningsretten» og at «krav på husleie i oppsigelsestiden er et avtalerettslig krav – ikke et erstatningskrav, og noen tapsbegrensningsplikt vil dermed ikke gjøre seg gjeldende», jf. HTU-2021-2466.

Dette tilsier at utleier ikke har noen plikt til å begrense sitt krav mot leietaker før oppsigelsestiden er løpt ut. Tar man begrunnelsen på ordet, vil det samme gjelde for fraflytting før utløp av tidsbestemte avtaler – ved å kreve oppfyllelse av avtalen, kan utleier sikre seg full betaling for hele den gjenstående leieperioden. 

Kan dette være riktig?

Retten til å fastholde avtalen og å kreve oppfyllelse er grunnleggende i norsk kontraktsrett, og har satt mange spor i kontraktlovgivningen. Etter kjøpsloven § 23 har kjøperen rett til å «fastholde kjøpet og kreve oppfyllelse» ved forsinket levering fra selger. Tilsvarende gjelder i forbrukerkjøp, jf. forbrukerkjøpsloven § 21. Etter kjøpsloven § 34 kan kjøperen kreve omlevering ved vesentlige mangler og retting av andre mangler, som også er utslag av retten til å fastholde avtalen, jf. Hagstrøm, Obligasjonsrett (3. utg. 2021, ved Bruserud, Alvik, Irgens-Jensen og Ørstavik) s. 398.

I forbrukerkjøp har forbrukeren i utgangspunktet rett til å velge mellom retting og omlevering, jf. forbrukerkjøpsloven § 29. Selgeren har på sin side rett til å «fastholde kjøpet og kreve at kjøperen betaler kjøpesummen» etter kjøpsloven § 52, og rett til å kreve kjøperens medvirkning til kjøpet etter § 53. Det samme gjelder i forbrukerkjøp, jf. forbrukerkjøpsloven §§ 44 og 40.

Det er likevel slik at retten til å kreve oppfyllelse ikke følger automatisk av at det er inngått en avtale, jf. Hagstrøm, Obligasjonsrett (2021) s. 394 fotnote 706. Den nokså enkle og symmetriske reguleringen i kjøpslovene finner vi stort sett ikke igjen i annen kontraktlovgivning.

Etter håndverkertjenesteloven § 14 kan forbrukeren «fastholde avtalen og kreve at tjenesteyteren utfører tjenesten» dersom håndverkeren er forsinket. Noen tilsvarende rett følger ikke av bustadoppføringsloven, som ved forsinkelse hos entreprenøren gir forbrukeren rett til betalingstilbakehold, dagmulkt, erstatning og heving ved vesentlig forsinkelse. I mangelstilfellene kan forbrukeren holde tilbake betaling, kreve retting, prisavslag og erstatning, og heve ved vesentlige mangler, jf. håndverkertjenesteloven § 21 og bustadoppføringsloven § 29.

For håndverkeren og entreprenøren utløser manglende betaling fra forbrukeren rett til å stanse arbeidet, til å heve kontrakten, krav på erstatning, og for håndverkeren også en rett til å holde tilbake og selge tingen arbeidet gjelder, jf. håndverkertjenesteloven § 41 og bustadoppføringslova § 55. Hvis håndverkeren eller entreprenøren hever kontrakten, skal forbrukerens betalingsplikt beregnes som om forbrukeren hadde avbestilt på hevingstidspunktet, jf. håndverkertjenesteloven § 44 og bustadoppføringsloven § 58.

Husleieloven er også annerledes strukturert enn kjøpslovene. Leietaker kan «fastholde avtalen og kreve oppfyllelse» ved forsinkelse etter § 2-9. Utleiers forsinkelse utløser også krav på leiereduksjon, erstatning, og kan også gi hevingsgrunn. Ved mangel har leietaker krav på retting, prisavslag, erstatning og i ytterste fall heving.

På utleierens hånd ser vi imidlertid færre spor av retten til å fastholde kontrakten i streng forstand. Utleieren har krav på erstatning dersom leietaker ikke oppfyller oppførselskravene som følger av husleieloven §§ 5-1 til 5-6. Tilsvarende har utleier krav på erstatning dersom leietaker flytter ut for sent, jf. §§ 10-2 og 10-3. Utleier har også rett til å heve leiekontrakten ved vesentlig mislighold fra leietaker, som inkluderer betalingsmislighold, jf. § 9-9, og har også da krav på erstatning. 

Husleielovens system ser altså ut til å være at utleieren i hovedsak er henvist til å fastholde kontraktens økonomiske realitet gjennom å kreve erstatning.

Situasjonen hvor leietaker flytter ut førtidig, er ikke regulert i husleieloven. Dette er motsatt av situasjonen hvor utleier ikke stiller leieobjektet til leietakers disposisjon til rett tid, hvor leietaker som nevnt har en lovfestet rett til å kreve oppfyllelse etter § 2-9. Det første spørsmålet blir da om husleieloven på dette punkt skal suppleres av ulovfestet kontraktsrett. Det andre spørsmålet er hva dette innebærer. Det er prinsipielt noe annet å supplere loven med ulovfestet rett enn det er f.eks. å utfylle en kontrakt med deklaratorisk lovgivning eller ulovfestet rett.

Som det fremgår av gjennomgangen av kjøpsloven, forbrukerkjøpsloven, håndverkertjenesteloven og bustadoppføringsloven ovenfor, er det heller ikke slik at innholdet i retten til å fastholde avtalen er lik på tvers av lovgivningen, slik at det også blir uklart hvilken regel man eventuelt skal supplere husleieloven med. Disse spørsmålene berøres ikke av HTU i avgjørelsene nevnt tidligere.

Skillet mellom avtalekrav og erstatningskrav er nemlig ikke avgjørende for når utleiers tapsbegrensningsplikt inntrer i den alminnelige ulovfestede kontraktsretten. Utgangspunktet er at «det må foreligge et aktuelt eller antesipert mislighold, og at kreditor kjente eller burde kjenne til dette», og at «det ikke kan stilles et absolutt krav om mislighold», for at tapsbegrensningsplikten skal inntre, jf. Hagstrøm (2021) s. 611-612.

Om forholdet mellom retten til naturaloppfyllelse og tapsbegrensningsplikten, fremholder Hagstrøm videre på side 612: «Tapsbegrensningsplikten kan imidlertid bli suspendert av reglene om retten til naturaloppfyllelse, altså i kjøp retten til å fastholde kjøpet i medhold av kjøpsloven § 23. Det er en problemstilling som meget lenge har vært kjent i Norge, og som under kjøpsloven (1907) ble løst i Rt. 1954 s. 482. Dommens resultat er uttrykkelig forutsatt opprettholdt i den norske kjøpslovsproposisjonen i kommentarene til § 68 (Ot.prp. nr. 80 (1986–87) s. 127). I 1954-dommen uttalte Høyesterett, at: «det må antas å følge av alminnelige kontraktsmessige synsmåter at en kjøper så langt råd er, i alminnelighet bør søke å motvirke de økonomiske følger av at et salg strander, og at denne hans plikt oppstår når han blir klar over at selgeren ikke vil eller ikke kan levere etter kontrakten» (s. 484)».

Dette tilsier at tapsbegrensningsplikten inntrer når en kontraktspart blir klar over at sin motpart har misligholdt eller vil komme til å gjøre det, uavhengig av hvilken beføyelse som deretter gjøres gjeldende.

Tapsbegrensningsplikten bygger på hensynet til rettferdige og rimelige løsninger, og har også som formål å motvirke sløsing, jf. Hagstrøm (2021) s. 609. Høyesterett har også lagt til grunn at lojalitetsplikten i kontraktsforhold er med på å danne grunnlaget for tapsbegrensningsplikten, jf. Rt. 2002 s. 173, på s. 179. Disse hensynene tilsier også klart at tapsbegrensningsplikten gjelder i alle misligholdssituasjoner, uavhengig av hvilket kontraktsbruddkrav den ikke-misligholdende parten velger å gjøre gjeldende.

Gjennomgangen så langt viser at det er kunstig å trekke et så skarpt skille mellom avtalekrav og erstatningskrav som HTU har gjort i de nevnte avgjørelsene. At selve rubriseringen av kravet som det ene eller det andre skulle være avgjørende for rekkevidden av tapsbegrensningsplikten, minner om begrepsjuss. Krav på naturaloppfyllelse og krav på erstatning i tilfeller av førtidig fraflytting er misligholdsanksjoner eller kontraktsbruddkrav, som utløses ved mislighold. På samme tidspunkt som kontraktbruddkravet utløses, inntrer en plikt for utleier til å «motvirke de økonomiske følger» av at misligholdet, for å si det med Høyesterett. For utleierens del tilsier dette at det er den førtidige utflyttingen kombinert med manglende leieinnbetaling som utløser tapsbegrensningsplikten, ikke at utleieren eventuelt velger å kreve erstatning.

Med det resultat HTU her har lagt til grunn, vil kravene til utleier øke i takt med hvor alvorlig hans situasjon er. Når leietakers mislighold er så alvorlig at utleier velger å heve kontrakten, må han begrense tapet sitt – men ikke før. Det legger i tilfelle opp til en slags belønning av leietakeren som oppfører seg verst.

Også symmetrihensyn taler for en tapsbegrensningsplikt for utleier ved førtidig fraflytting. Det forventes at leietaker begrenser sitt tap, og sitt krav mot utleier, når hun eller han står husløs som følge av utleiers forsinkelse. Det er da ikke urimelig å vente at utleier bestreber seg på å fylle et førtidig fraflyttet leieobjekt på nytt så snart som råd. Dette er også best i tråd med den lojalitetsplikten Høyesterett bygger på i Rt. 2002 s. 173.

Når leietaker flytter ut av leiligheten på dagen og samtidig slutter å betale leie, er det klart at leieforholdet er oppgitt etter husleieloven § 10-2 første ledd. Dette medfører at utleier «igjen straks kan disponere over det», jf. § 10-2 første ledd siste setning. Som gjennomgangen så langt har vist, må utleiers krav mot leietaker i slike situasjoner reduseres med den leieinntekt som er eller burde vært inntjent fra utleier igjen disponerer over leieobjektet.

Hvilke krav man kan stille til utleier, vil selvsagt variere konkret i den enkelte sak – men utgangspunktet er klart. Borgarting lagmannsretts dom og kjennelse 7. juni 2021 (LB-2020-91903), som rett nok gjaldt leie av et restaurantlokale, viser at særlig på populære plasser i store byer regner domstolene med at det går kort tid fra leieobjekter kan disponeres av utleier til de ventes å være utleid på nytt. For studenter i de store studiebyene, hvor hybler er mangelvare, kan dette ha mye å si.