- På tide å skrote «som den er»-forbeholdet i husleieretten

Av Ingeborg Jorde Petersheim, saksbehandler i Jussbuss

Etter husleieloven er det adgang til å leie ut bolig «som den er», altså med et forbehold om at boligen leies ut i den stand den er ved leieavtalens inngåelse. Husleielovutvalget stiller seg i NOU 2024: 19 positive til at alminnelige «som den er»-forbehold i leieavtaler ikke skal ha virkning etter ny boligleielov. Jussbuss er enig i konklusjonen, og mener det er på tide å fjerne muligheten til å ta slike forbehold.

Leietakers rett til å gjøre gjeldende mangler underveis i leieforholdet er betydelig begrenset når boligen leies ut «som den er». Utleier kan i slike tilfeller kun holdes ansvarlig for brudd på opplysningsplikt, samt dersom leieobjektet er «i vesentlig dårligere stand» enn det leietaker har grunn til å regne med etter leieprisens størrelse og andre forhold. Terskelen for hva som anses som «vesentlig dårligere stand» er da mye høyere enn det alminnelige kravet om at boligen skal være i «vanlig god stand».

For utleier blir det veldig enkelt å gjemme seg bak et forbehold som indirekte sier at leieboligen kan ha en dårlig standard. Det blir da lettere å skulle leie ut bolig, dersom kravet om «vanlig god stand» kan vike hvis utleier har et «som den er»-forbehold. Selv om leietaker beskyttes ved at leieobjektets stand må samsvare med leieprisen og størrelsen, vil dette som nevnt innebære et lavere krav enn at det skal være i «vanlig god stand».

Når leiemarkedet er så presset som nå, har leietakere i praksis ingen reell forhandlingsmulighet ved inngåelse av leieavtalen, da utleier enkelt kan finne en annen leietaker som er villig til å akseptere vilkårene. Dette resulterer blant annet i at leietaker må godta en avtale med et «som den er»-forbehold, selv om leieobjektet er i en stand leietakeren vanligvis ikke ville akseptert.

Jussbuss mener derfor at lovgivningen må sikre leietakere en minstestandard ved leie av bolig. Leietaker skal faktisk bo i boligen, og til tross for avtalefriheten står leietaker i en svak posisjon til å ivareta sine interesser. Det vil derfor være lovgiver som må sørge for å gi leietaker den beskyttelsen som trengs, som ved dette tilfellet innebærer å skrote utleiers mulighet til «som den er»-forbehold etter husleieloven.