Har utleigar plikt til å avgrense tap ved tidleg utflytting?

Av Oda Bernett Lilleskare Lund, saksbehandler i Jussformidlingen

Mange leigetakarar har behov for fleksibilitet når det gjeld leige av bustad. Det kan vere ulike grunnar til at ein ønskjer å flytte ut før oppseiingstida. Oppseiingstida er ofte regulert i leigeavtalen, og er gjerne på tre månadar. Jussformidlingen erfarer at det kan oppstå konflikt når det gjeld leige for dei siste månadane i leigeperioda, særleg der leigetakar flyttar ut før oppseiingsperioda er over.

Som leietakar er ein i utgangspunktet plikta til å betale leige for desse månadane, trass i at ein korkje bruker eller disponerer utleigeobjektet. Dette kjem av det generelle prinsippet om at avtalar skal haldast slik dei er inngått. Utleigar er dermed sikra leigeinntekter, sjølv om leietakaren ikkje bur i bustaden.

Ulovfest tapsavgrensingsplikt

Etter erstatningsrettslege reglar har den som lir eit økonomisk tap ei plikt til å redusere eige tap ved rimelege tiltak. Dette gjeld mellom anna der leigetakar utan rett hevar leigeavtalen, og dermed blir erstatningsansvarleg for tapet utleigar lir som følgje av tapte leigeinntekter. Heving utan rett inneber at ein flyttar ut på dagen, utan gyldig hevingsgrunn.

Mangel på gyldig hevingsgrunn kan til dømes vere der leilegheita har ein mangel i form av mugg, men ikkje i så omfattande grad at ein kan heva avtalen. Tapsavgrensingsplikta gjeld frå det tidspunktet ein part blir klar over at motparten har misligheldt avtala, eller kjem til å gjere det. Rimelege tiltak utleigar pliktar å setje i verk i eit slikt tilfelle, er å forsøke å finne ny leigetakar.

Husleietvistutvalget har handsama spørsmålet om ei slik tapsavgrensingsplikt også gjeld dersom ein flyttar ut i løpet av  den ordinære oppseiingstida. Utvalet har fleire gonger konkludert med at ei slikt plikt ikkje gjeld i desse tilfella. Dette er fordi oppseiing er ein rett ein har etter avtalen, i motsetnad til mislighald, som utløyser tapsavgrensingsplikta. Eit døme på misleghald er heving utan rett.

Lojalitet i kontraktshøve

Kva då med lojalitetsplikta ein har i kontraktshøve? Kan den utløyse ei aktivitetsplikt hos utleigar ved utflytting i oppseiingstida? Lojalitetsplikta går mellom anna ut på at ein pliktar å ta omsyn til interessene til den andre parten i eit kontraktshøve. Dersom omsynet til lojalitet skal kunne utløyse ei aktivitetsplikt frå utleigar ved tidleg utflytting, må det etter praksis frå Husleietvistutvalget vere tale om unormal lang oppseiingstid.

På området for forbrukarrett har bakgrunnen for liknande aktivitetsplikt vore at lang oppseiingstid kan verke urimelege for forbrukaren. Det er like omsyn som gjer seg gjeldande på området for forbrukarrett og husleigerett i dette tilfelle. Leigetakar står i ein svakare posisjon samanlikna med utleigar, slik forbrukaren gjer i eit forbrukarhøve.

Jussformidlingen er kritisk til at tapsavgrensingsplikta ikkje gjeld også ved vanleg oppseiing og utflytting før oppseiingstida. Ei større oppmoding til å få leigeobjekt ut på leigemarknaden vil kunne bidra til ein mindre pressa leigemarknad for studentar. Husleieloven skal verna om leigetakarar sine rettar, og ei lovfesting av ei tapsavgrensingsplikt frå utleigar ville auka fleksibilitet for leigetakarar.

Slik rettstilstanden er no kan leigetakaren komme betre ut ved å heve avtalen urettmessig enn ved å seie opp i tråd med avtalen. På bakgrunn av dette meiner Jussformidlingen at tapsavgrensingsplikt bør lovfestast, også i tilfella der ein flytter ut tidleg i oppseiingsperioden.