Avhendingsloven Kan en boligkjøper kreve dobbel dekning ved konstatering av én kjøpsrettslig mangel?

Lagmannsrettsdommen ble avsagt den 01.06.2015.Det var herunder tale om en kjøpsrettslig mangel grunnet utett våtromi en eierseksjonsleilighet. Boligen var fullverdiforsikret, på selgershånd, gjennom sameiets bygningsforsikring frem til overtakelsen.På denne bakgrunn mottok kjøper kroner 179.838,-. Det ble med styrkeanført fra selgersiden at dette beløpet måtte gå til fradrag vedutmålingen av prisavslag etter avhendingsloven § 4 – 12.

Lagmannsretten konkluderte imidlertidmed at fradrag grunnet tidligere dekning ikke skulle foretas. Detble i så henseende henvist til avtaleforholdet mellom kjøper ogselger. I domspremissene, på side 9, heter det blant annet:

«Etter lagmannsrettens syn følger detav Høyesteretts uttalelser i avsnitt 51 til 53 at det ikke skalgjøres fradrag i prisavslaget for forsikringsutbetalingen. Det kanikke ha noen betydning at det er et forsikringsselskap, og ikkesameiet direkte, som står bak mangelsutbedringen. Dette ble ogsålagt til grunn av Borgarting lagmannsrett i LB-2011 – 36899, somgjaldt en tilsvarende problemstilling etter lov om håndverkertjenester.»

Lagmannsretten avgjorde spørsmålet vedå se hen til grunnleggende kontraktsrettslige prinsipper – om balansei avtaleforhold og gjensidige kontraktsmessige ytelser jf. Rt. 2010s.1305 premiss 51 til 53. Høyesterett uttalte her, med støtte iforarbeidene, Ot.prp.66 (1990 – 1991) s. 108, at krav om prisavslager en «objektiv misligholdsbeføyelse, som har til formål å gjenopprettebalansen mellom de ytelsene partene hadde avtalt i kjøpekontrakten».

Dersom en tredjepart avhjelper en kjøpsrettsligmangel, vil selger sitte igjen med en berikelse, tilsvarende kostnadenved å få mangelen utbedret – denne kostnaden vil da representereen ubalanse mellom kjøpers og selgers ytelser. Resultatet ble på dennebakgrunn at kjøper, tvert om, fikk adgang til å søke dobbel restitusjonmed grunnlag i én og samme skade/mangel.

Spørsmålet om dobbel dekning har fåttprinsipiell interesse, idet Høyesterett har sluppet selgers ankeinn til behandling. Temaet berører ulike hensyn og ulike rettsområder.

Forsikrings- og erstatningsrettsligeelementer i interaksjon med kontraktuelle rettigheter

I forbindelse med avhending av fasteiendom, tegnes det ofte omsetningsforsikring, både på kjøpers ogselgers hånd. I praksis vil som regel selgers eierskifteforsikringsselskapdekke det økonomiske kravet som selger potensielt måtte innfri overfor kjøper,da det er tale om en ansvarsforsikring som dekker selgers ansvaretter avhendingsloven. Høyesterett har imidlertid slått fast atkjøpers rett til å kreve prisavslag og erstatning, skal betraktessom om selger var personlig ansvarlig, se til eksempel Rt. 2002s.1425 og Rt. 2010 s. 103.

I et forsikrings- og erstatningsrettslighenseende, er adgangen til å søke dobbel dekning på grunnlag avén skade, begrenset. Dersom det økonomiske tapet – som følge avén og samme skade – først blir dekket, vil det ikke være anledningfor skadelidte å kreve ytterligere restitusjon jf. forsikringsavtaleloven(FAL) § 6 – 3 jf. § 6 – 1. Dette synspunktet bunner i grunnleggendeerstatningsrettslige hensyn, om at skadelidte skal stilles som omskaden ikke hadde oppstått. Det kan herunder også henvises til skadeserstatningsloven§ 4 – 2.

Kjøper kan ikke, i motsetning til selger,betraktes som en forsikringstaker overfor selgers eierskifteforsikringsselskap.Rettstilstanden innenfor erstatningsretten synes dermed å stå ikontrast til kontraktsretten jf. avhl § 4 – 12 jf. LB-2014 – 117062jf. Rt. 2010 s. 103 m.fl. Det bakenforliggende hensyn er, som nevnt,gjensidige ytelser og balanse i avtaleforholdet mellom kjøper ogselger – men også privat autonomi jf. nedenfor. Hva skjer når kontraktsrettsligehensyn «kolliderer» med forsikrings- og erstatningsrettslige hensyn,som i herværende tilfelle?

Det prinsipielle spørsmålet er kontraktsrettslig:«Skal det gjøres fradrag for forsikringsutbetaling ved utmålingav prisavslag?»

I utgangspunktet er det den inngåttekjøpekontrakten, med vedlegg, som styrer rettsforholdet mellom kjøperog selger. Det synes således naturlig å se hen til kjøpekontrakteni første – som regulerer og gjengir de kontraktuelle ytelsene ianledning boligomsetningen. I en standardisert kjøpekontrakt, fremgårdet følgende om selgers forsikringsmessige ytelser:

«§ 11 – Selger er forpliktet til å holdeeiendommen fullverdiforsikret frem til overtakelsesdagen, jfr. Punkt9

Dersom eiendommen blir utsatt for skadeved brann eller andre forhold som dekkes av forsikringen før overtakelse,har kjøper rett til å tre inn i forsikringsavtalen»

En naturlig og objektiv forståelse avdenne klausulen, innebærer at selger er forpliktet til å holde boligenfullverdiforsikret frem til kjøpers overtakelse. Dernest enes parteneom at kjøper skal ha rett til å tre inn i selgers forsikringsrettsligeposisjon, dersom det oppstår et dekningsmessig forhold som kan tilskrivesselgers polise.

Rent kontraktsrettslig, yter selgeren forsikringsrettslig posisjon til kjøper, i form av at kjøperkan tre inn i selgers forsikringsavtale – dette er en del av kjøpekontrakten, ogen del av selgers ytelser til kjøper. Selger betaler forsikringspremiefrem til kjøper overtar eiendommen.

Forut for salget, må selger også utfylleet såkalt egenerklæringsskjema. Dette skjemaet er en del av forsikringsavtalenmellom ham og det aktuelle eierforsikringsselskapet. Opplysningenei skjemaet er imidlertid også en del av det kontraktsrettslige forholdetmellom selger og den potensielle kjøperen, i form av at kjøper blirinformert om ulike egenskaper ved eiendommen. Selger må blant annetinformere om hvilken type husforsikring boligen er tilknyttet. Hanmå herunder oppgi forsikringsselskapets navn og det løpende polisenummeret.Dersom selger har tegnet en utvidet tingskade-/bygningsforsikring,vil kjøpers rettigheter utvides tilsvarende jf. kjøpekontrakten.Informasjon om selgers forsikringsforhold fremgår også av prospektet.

En kan på denne bakgrunn slå fast atboligen blir solgt med en forsikringsavtale, knyttet til forholdsom måtte ligge skjult frem til overtakelsen. For orden skyld bemerkesdet at en kjøpsrettslig mangel i alle tilfeller også er tidsmessigbetinget av en foreliggende omstendighet, forut for kjøpers overtakelse– da kjøper overtar risikoen for forhold som måtte oppstå etterovertakelsen.

Dersom et forsikringsselskap, på selgershånd, dekker det økonomiske tapet kjøper måtte lide som følge aven mangel – eller et dekningsmessig forhold som sådan – må det ilys av de ovennevnte momenter være riktig å påstå at det ikke foreliggeren ubalanse i avtaleforholdet mellom kjøper og selger, hensett tilgjensidige ytelser: Selger yter en forsikringsrettslig posisjon,og trygget for kjøper. Kjøper yter en kjøpesum. Dersom en kjøpsrettsligmangel ikke kan konstateres, vil kjøper, som en del av avtalen,likevel ha rett til å tre inn i selgers posisjon. Selgersiden vilda ikke kunne anføre at det foreligger en ubalanse i ytelsene mellomhan og kjøper, selv om forsikringsutbetalingen i utgangspunktetskulle tilfalt ham, sett bort fra kontrakten.

I tråd med dette, vil det være nærliggendeå forstå avhendingsloven § 4 – 12 dit hen at en eventuell ubalansemellom selger og kjøper, blir gjenopprettet dersom selgers tingskade/bygningsforsikringdekker tapet tilknyttet mangelen.

Er overdragelse av selgers kontraherteavtaler en del av selgers kontraktsrettslige ytelser?

Dersom det fremgår av salgsdokumentenei forbindelse med salget at baderommet, eller boligen, ble byggetfor 1 år siden, vil selger overdra hans kontraktsrettslige posisjontil kjøper på samme vis som ved et forsikringsrettslig tilfelle.Kjøper kan da fremme misligholdsbeføyelser overfor det aktuellehåndverkerselskapet i 4 år frem i tid jf. lov om håndverkertjenester,eller bustadoppføringslova.

Dersom kjøper når frem med kravet, vilbeføyelsen utledes av selgers opprinnelige posisjon og den kontrahertekjøpekontrakten.

Overdragelse av selgers avtalerettsligeposisjoner overfor uavhengige tredjeparter, kan til eksempel ogsåforekomme dersom det er tale om en servitutt, hvor kjøper trer innfor selger. Dersom servitutten blir brutt av tredjeparten berettiget,kan dette kunne lede til et mangelsansvar for selger. Kjøper vilderimot ikke kunne kreve prisavslag dersom nærværende tredjepartoverholder servituttens kvalitative innhold – det samme må gjeldeøvrige rettigheter som kjøper utleder av selgers tidligere avtaleposisjon.

Påstanden er dermed at overdragelseav kontraktuelle rettigheter og avtaler er en del av selgers ytelseri anledning salget – og at slike rettigheter kan betraktes som salgsfremmendeoverfor ulike interessenter. Dersom de aktuelle rettighetene avhjelperen mangel etter avhendingsloven, må dette tilskrives selgers ytelseunder kjøpekontrakten.

Forståelsenav avhendingsloven § 4 – 12

Med dagens rettstilstand, kan kjøper«shoppe» dekning hos egen tingskadeforsikring, selgers tingskadeforsikring,selgers eierskifteforsikring og hos eventuelle håndverkerselskap.Dersom denne rettstilstanden blir stående, antas det at antall årligesøksmål kommer til å øke.

Sett hen til at avhendingsloven bleutformet som et forsøk på å hindre rettstvister, burde avhendingsloven§ 4 – 12 forstås slik at selgers forsikrings- og kontraktsmessigeytelser under kjøpekontrakten er egnet til å begrense kjøpers adgangtil å kreve prisavslag etter avhl. § 4 – 12.